Publié le 09 Mai 2023

Le décret n° 2022-926 du 23 juin 2022, publié suite à la loi Climat et résilience du 22 août 2021, clarifie les modalités d'application de l'article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) concernant l'isolation thermique par l'extérieur (ITE) en limite séparative. Ce décret vise à faciliter les travaux d'ITE en permettant aux propriétaires d'empiéter sur le fond voisin tout en respectant les droits de propriété.

Le droit de surplomb accorde aux propriétaires la possibilité d'effectuer des travaux d'ITE en dépassant de 35 centimètres maximum sur le terrain voisin, à condition qu'aucune autre solution technique ne permette d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L'ouvrage d'isolation doit être réalisé à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.

Le décret prévoit également un droit d'accès temporaire au fond voisin pour la réalisation des travaux et la mise en place des installations provisoires nécessaires. Avant de commencer les travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler doit notifier au voisin son intention de bénéficier du droit de surplomb et, le cas échéant, du droit d'accès temporaire. Cette notification doit respecter certaines règles de forme et contenir des mentions minimales listées.

Parmi les documents à fournir, on retrouve un descriptif détaillé de l'ouvrage d'isolation thermique par l'extérieur, accompagné d'un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l'état initial et l'état futur. Le demandeur doit également justifier qu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.

La notification doit préciser qu'elle constitue le point de départ du délai d'opposition de six mois alloué au propriétaire voisin, ainsi que proposer un montant pour les indemnités qui devront être versées en compensation du droit de surplomb et, le cas échéant, du droit d'accès temporaire. Le décret n'explique toutefois pas les modalités de calcul de ces indemnités.

En cas d'opposition au droit de surplomb ou au droit d'accès, ou de contestation du montant des indemnités proposé, le voisin doit saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble à surplomber. Si le fond voisin appartient à des copropriétaires, le syndic et l'assemblée générale des copropriétaires devront suivre une procédure spécifique pour préserver la faculté du syndicat des copropriétaires.

L'audit énergétique réglementaire (ou obligatoire) est directement concerné par le droit de surplomb.